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Verkehrswertgutachten
Was genau ist ein Verkehrswertgutachten?

Als Sachverständiger erstelle ich Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie im Raum Köln

Ein Verkehrswertgutachten ist die Ausgangsbasis für fast alle Arten von Gutachten. Zu jedem Fall gibt es aber unterschiedliche gesetzliche Grundlagen die es zu berücksichtigen gilt.

Das ist die Aufgabe des Gutachters, diese in seinem Verkehrswertgutachten zu würdigen. Der Verkehrswert kann in drei unterschiedlichen Verfahren, dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren, ermittelt werden. Der Sachverständige prüft die Anwendbarkeit der unterschiedlichen Verfahren und bestimmt eines davon für sein Verkehrswertgutachten.

Verkehrswert
Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert (Marktwert) nach dem § 194 BauGB

"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, den marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis) zu bestimmen.

Verkehrswertgutachten
Eigenschaften des Verkehrswertgutachtens

Die tatsächlichen Eigenschaften eines Verkehrswertgutachten

Für ein Verkehrswertgutachten wird ein WEST (Wertermittlungsstichtag) vereinbart. Genau auf diesen Tag beziehen sich die tatsächlichen Eigenschaften. Diese umfassen den Erschließungszustand, die Art der Nutzung, alle dazugehörigen Freiflächen, eventuelle Schäden und Mängel, die Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Instandhaltungszustand und der Grad der Modernisierung.

Sonstige Beschaffenheit
Lage des Objekts

Die sonstige Beschaffenheit und die Lage

Unter sonstiger Beschaffenheit versteht der Gesetzgeber die geometrische Form und die Topographie eines Grundstücks. Dazu den Bestand der Außenanlagen wie z.B. Bäume, Wege oder ähnliches. Außerdem umfasst die sonstige Beschaffenheit die Tragfähigkeit des Bodens, die vorherige Nutzungen die mit Altlasten verbunden sein könnten und unterirdische Leitungen. Relevant ist auch, ob es sich um Grundstück in einem ehemaligen Bergbaugebiet handelt. In der Nähe befindliche  Überlandstromleitungen beeinflussen den Wert ebenfalls.

Sehr wichtig ist auch die Lage des Bewertungsobjekts bezogen auf die Verkehrsverhältnisse, das Umfeld, die Erreichbarkeit der notwendigen Geschäfte um den Lebensbedarf zu sichern, Immissionen und Emissionen, sowie die Nachbarschaft.

persönliche Verhältnisse
Persönliche Verhältnisse spielen keine Rolle

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei der Wertermittlung durch ein Verkehrswertgutachten

Auf die persönlichen Verhältnisse und die besonderen Umstände wird bei der Wertermittlung keine Rücksicht genommen. Das Urteil des Sachverständigen muss neutral und objektiv sein. Er darf auch nicht weisungsbefugt sein. Ein Zwangsverkauf oder ein Verkauf an Freunde werden nicht berücksichtigt.

Wertermittlungsstichtag
Der richtige Zeitpunkt

Der Zeitpunkt des Verkehrswertgutachtens

Für eine Wertermittlung wird ein WEST (Wertermittlungsstichtag) vereinbart. Der ermittelte Wert bezieht sich ausnahmslos auf diesen Tag. An einem anderen Tag gelten andere Werte. Berechnungen auf einen Tag in der Vergangenheit sind möglich. Berechnungen die in der Zukunft liegen entsprechen nicht der Definition des BauGB (Baugesetzbuch).

rechtlichen Gegebenheiten Verkehrswertgutachtens
Rechtliche Gegebenheiten

Die rechtlichen Gegebenheiten eines Verkehrswertgutachtens

Abschließend sind die rechtlichen Gegebenheiten zu betrachten. Dazu zählen z.B. der Entwicklungszustand des Bodens, der Flächennutzungsplan, der Bebauungsplan, eventuelle Ortssatzungen, vorhandene Fluchtlinienpläne, der Wasserschutz, der Denkmalschutz und Sanierungs- und Umlegungsgebiete. Besonders zu beachten sind auch im Grundbuch abgesicherte Rechte wie z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte u.v.m. Alles Umstände die den Wert beeinflussen.

Ihr Verkehrswertgutachten Spezialist

Kaemmerer
Schnellkontakt:

Klaus Kaemmerer

Zertifizierter Bausachverständiger (nach DIN EN ISO/IEC 17024, geprüft durch IQ-Zert) und Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Zertifizierter Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden (Pers-Zert TÜV).

Diese Zertifizierungen belegen meine Kompetenz als Bausachverständiger

  • Gutachten für Bauschäden © TÜV PersCert
  • Energie sparen ihre sicherste Aktie © Energiesparscout Management GmbH
  • Personenzertifizierungstelle © IQ-ZERT
  • Deutsche Gutachterauskunft

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Als Spezialist für Verkehrswertgutachten bin ich Partner der Immobilienbörse e.V.

Immobilienbörse e.V.
Einzugsgebiet der Immobilienbörse e.V.

Als Partner der Westdeutschen Immobilienbörse e.V. gehöre ich zu dem stärksten Immobilienverbund in der Region. Mehr als 60 Immobilienmakler bieten hier ihre Immobilien an. Mehr

Außerdem biete ich als Bausachverständiger an

  • Verkaufsberatung
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