Als zertifizierter Sachverständiger erstelle ich Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie im Raum Köln

Begutachtung

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Ein Verkehrswertgutachten ist die Feststellung des Verkehrswertes (Marktwertes).  Das Verkehrswertgutachten muss nachvollziehbar sein und von Dritten verstanden werden.

Das ist die Aufgabe des Gutachters, dies in seinem Verkehrswertgutachten zu würdigen. Der Verkehrswert wird in drei unterschiedlichen Verfahren, dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren, ermittelt. Der Sachverständige prüft die Anwendbarkeit der unterschiedlichen Verfahren und bestimmt eines davon für sein Verkehrswertgutachten.

 

 

Preise für ein Verkehrswertgutachten

Der Preis für ein Verkehrswertwertgutachten bemisst sich nach dem zu tätigen Aufwand. Ich berechne hierfür 135,00 €/Std. Fahrtkosten für An- und Abfahrt zu der Immobilie werden gesondert mit 0,75 €/km in Rechnung gestellt.

Die hier genannten Preise enthalten alle die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 19%.

Barauslagen für Auskünfte zu der Immobilie, die für das Beleihungswertgutachten notwendig sind, werden vom Auftragnehmer vorgelegt und gesondert mit Ihnen abgerechnet.

Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen biete ich zum Festpreis an. Infos dazu finden Sie in meiner Preisliste.

Der Verkehrswert (Marktwert) nach dem § 194 BauGB

In einem Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, den marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis), zu bestimmen.

Die tatsächlichen Eigenschaften eines Verkehrswertgutachten

Gutachten

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Für ein Verkehrswertgutachten wird ein Wertermittlungsstichtag(WEST) vereinbart. Genau auf diesen Tag beziehen sich die tatsächlichen Eigenschaften. Diese umfassen den Erschließungszustand, die Art der Nutzung, alle dazugehörigen Freiflächen, eventuelle Schäden und Mängel, die Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Instandhaltungszustand und den Grad der Modernisierung. Der ermittelte Wert bezieht sich ausnahmslos auf diesen Tag. An einem anderen Tag gelten andere Werte. Berechnungen auf einen Tag in der Vergangenheit sind möglich. Berechnungen die in der Zukunft liegen, entsprechen nicht der Definition des BauGB (Baugesetzbuch).

 

Die sonstige Beschaffenheit und die Lage

Unter sonstiger Beschaffenheit versteht der Gesetzgeber die geometrische Form und die Topographie eines Grundstücks. Dazu den Bestand der Außenanlagen wie z.B. Bäume, Wege oder Ähnliches. Außerdem umfasst die sonstige Beschaffenheit die Tragfähigkeit des Bodens, die vorherige Nutzungen, die mit Altlasten verbunden sein könnten und unterirdische Leitungen. Relevant ist auch, ob es sich um Grundstück in ein ehemaliges Bergbaugebiet handelt. In der Nähe befindliche Überlandstromleitungen beeinflussen den Wert ebenfalls.

Sehr wichtig ist auch die Lage des Bewertungsobjekts bezogen auf die Verkehrsverhältnisse. Auch das Umfeld und die Erreichbarkeit der notwendigen Geschäfte, um den Lebensbedarf zu sichern, sind mit ausschlaggebend. Ebenfalls gehören Immissionen, Emissionen und die Nachbarschaft dazu.

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei der Wertermittlung für ein Verkehrswertgutachten

Auf die persönlichen Verhältnisse und die besonderen Umstände wird bei der Wertermittlung keine Rücksicht genommen. Das Urteil des Sachverständigen muss neutral und objektiv sein. Er darf auch nicht weisungsbefugt sein. Ein Zwangsverkauf oder ein Verkauf an Freunde werden nicht berücksichtigt.

Die rechtlichen Gegebenheiten eines Verkehrswertgutachtens

Abschließend sind die rechtlichen Gegebenheiten zu betrachten. Dazu zählen z.B. der Entwicklungszustand des Bodens, der Flächennutzungsplan, der Bebauungsplan, eventuelle Ortssatzungen, vorhandene Fluchtlinienpläne, der Wasserschutz, der Denkmalschutz und Sanierungs- und Umlegungsgebiete. Besonders zu beachten sind auch im Grundbuch abgesicherte Rechte wie z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte u.v.m. –  alles Umstände, die den Wert beeinflussen.

Ich biete neben der Erstattung von Verkehrswertgutachten noch weitere Dienstleistungen an!

Erfolgreiche Beratung

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Sollten Sie nicht alleine an einem Verkehrswertgutachten interessiert sein, profitieren Sie von meinem umfangreichen Leistungsspektrum.

Hierzu zählen:

Je nach Vereinbarung erhalten Sie von mir schriftliche Auswertungen und sachgemäße Übergabeprotokolle, damit Sie meine Expertise auch schriftlich vorliegen haben und weiter verwenden können.